Acheter en LMNP Residence Tourisme en PACA : Le Guide Complet

Face à la demande croissante en hébergement touristique, l'achat d'un logement en Residence Tourisme (logements pour touristes et hommes d'affaires) s'impose comme une solution patrimoniale performante et sécurisée.
La région PACA, par son dynamisme touristique et ses besoins croissants, représente un marché de premier choix.

Découvrez pourquoi et comment réaliser un achat locatif rentable et serein en Residence Tourisme grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Nos experts vous accompagnent dans la sélection des meilleurs programmes et des gestionnaires les plus fiables afin de réussir votre Achat en Résidence Tourisme.

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Pourquoi acheter une Résidence Tourisme en PACA

Pourquoi PACA est une Région Stratégique pour l'Investissement en Résidence de Tourisme ?

Destination mythique et 1re région touristique France avec 34 millions de visiteurs/an, PACA concentre Côte d'Azur, Provence, Alpes du Sud et Calanques, créant le marché résidences tourisme le plus premium et diversifié.

Côte d'Azur : Riviera Mondiale : 300 km littoral prestige absolu : Monaco (limitrophe), Nice (5e ville France, aéroport 14M), Cannes (festivals, palais, îles Lérins), Antibes (milliardaires, Port Vauban), Saint-Tropez (jet-set), Sainte-Maxime, Fréjus, Hyères (îles Or). Clientèle internationale ultra-haut de gamme (Russes, Américains, Chinois, Européens) : résidences tourisme premium affichant loyers +45% moyenne nationale.
Alpes du Sud : Stations Soleil : Isola 2000, Auron, Pra-Loup, Serre-Chevalier, Montgenèvre, Vars : stations ski "solaires" (300j soleil/an vs 180j Alpes Nord). Proximité mer 1h30 (ski matin/plage après-midi) : argument unique. Été : Mercantour, lacs altitude, VTT = double saison. Clientèle azuréenne + Italiens (frontière 30 min).
Provence Authentique : Charme Rural : Luberon, Alpilles, Verdon (canyon + lac Sainte-Croix), Gorges Verdon, Villages perchés (Gordes, Roussillon, Moustiers) : Provence intérieure attire 8M touristes/an. Lavande (juin-juillet), vignobles Côtes-de-Provence, marchés provençaux : séjours charme 5-10 jours. Clientèle CSP+ européens/américains recherchant authenticité.
Calanques et Marseille : Parc National Calanques (Cassis, La Ciotat, Marseille) : 2,5M visiteurs/an. Marseille 2e ville France, MuCEM, Vieux-Port : tourisme urbain méditerranéen + affaires (1er port France). Résidences tourisme littoral sud : occupation annuelle climat doux.
Festivals et Événements : Festival Cannes (mai), Monaco Grand Prix (mai), Jazz Antibes Juan (juillet), Avignon (juillet), Aix lyrique (juillet) : événements mondiaux boostant occupation haute-saison + valorisant patrimoine.
Marché Ultra-Premium : Prix moyen T2 : 145 000€ à 320 000€ (Côte d'Azur Nice-Cannes : 220-320k€, Provence villages : 145-195k€, Alpes stations : 165-230k€, Marseille : 125-175k€). Rendements bruts : 3,8% à 5,5%. Malgré rendements inférieurs, valorisation patrimoniale record (+32% en 5 ans Saint-Tropez) + liquidité maximale.

Le saviez-vous ? PACA regroupe 6 départements : Alpes-de-Haute-Provence (04), Hautes-Alpes (05), Alpes-Maritimes (06), Bouches-du-Rhône (13), Var (83) et Vaucluse (84). Les Alpes-Maritimes et le Var concentrent 70% résidences tourisme littorales ultra-premium. Le 05 et 04 captent montagne solaire. Investissement réservé patrimoniaux recherchant prestige maximal, clientèle internationale solvable, valorisation garantie long terme.

Les Avantages Incontournables de l'Achat LMNP en Résidence Tourisme

Associer le cadre fiscal du LMNP au support immobilier de la Résidence Tourisme située en PACA permet de cumuler des avantages uniques pour un acheteur cherchant à la fois sécurité et performance.

1. Des Revenus Locatifs Sécurisés par Bail Commercial

C'est la pierre angulaire de l'achat. Vous ne signez pas un bail avec le résident, mais un bail commercial ferme de 9 à 12 ans avec le gestionnaire de la Résidence Tourisme.

Loyers garantis : Que votre logement soit occupé ou non, vous percevez vos loyers.
Pas de vacance locative : Le risque est mutualisé et porté par l'exploitant.
Visibilité à long terme : Le bail définit précisément l'indexation annuelle du loyer.

2. Une Fiscalité Optimisée grâce au LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous permet de déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier de vos revenus locatifs.

Principe de l'amortissement : Vous considérez comptablement que votre bien perd de la valeur chaque année.
Cette perte (fictive) vient en déduction de vos loyers imposables.
Résultat : Vous générez des revenus locatifs très peu, voire pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années.
C'est bien plus avantageux que la location nue classique.

3. Une Gestion 100% déléguée et sans souci

Oubliez les tracas de la gestion locative traditionnelle !
Le gestionnaire de la Résidence Tourisme s'occupe de tout : recherche des locataires, entretien, gestion des charges, etc. Les gros travaux (article 606 du Code civil) ne sont, en revanche, pas à la charge de l'exploitant.

Comment bien choisir son achat en Résidence Tourisme en région PACA ?

Tous les programmes ne se valent pas. Pour maximiser la sécurité de votre placement, trois critères sont à analyser avec attention :

L'Emplacement : La proximité d'un centre-ville, de commerces et de centres de soins est primordiale pour assurer un bon taux de remplissage à long terme.
La Qualité du Gestionnaire : La solidité financière et l'expérience de l'exploitant sont le principal gage de sécurité de votre achat. Étudiez sa réputation et ses performances passées.
Les Caractéristiques du Bail Commercial : Lisez attentivement les clauses du bail, notamment la répartition des charges (entretien, travaux de l'article 606 du Code Civil, etc.) et les conditions de renouvellement.

Nos programmes Résidence Tourisme disponibles à l'achat en PACA

Investissement Immobilier Pro vous présente une selection des meilleurs programmes pour un achat en Résidence Tourisme dans la région PACA (neufs et occasion/revente).

Note : La liste ci-dessous est un exemple.
Les programmes réels pour PACA doivent être mis à jour depuis votre système de gestion.

Vous trouverez en commercialisation :

Foire Aux Questions (FAQ) - Achat Résidence Tourisme PACA

+ Quel est le rendement moyen d'un achat en Résidence Tourisme en PACA ?

Le rendement net se situe généralement entre 5 % et 8%.
Il est calculé sur le prix d'achat HT et dépend de la localisation, de la qualité du gestionnaire et des clauses du bail commercial.

+ Quel budget faut-il prévoir pour acheter un logement Résidence Tourisme ?

Le ticket d'entrée pour un logement en Résidence Tourisme dans la région PACA se situe généralement entre 90 000€ et 200 000€, hors frais de notaire.
Ces biens sont finançables "cash" ou par crédit immobilier.

+ Quels sont les risques d'un achat en Résidence Tourisme ?

Le risque principal est lié à la solidité du gestionnaire.
Une faillite de l'exploitant pourrait entraîner une suspension des loyers. C'est pourquoi le choix d'un gestionnaire de premier plan est absolument crucial.
Le second risque est lié à la liquidité à la revente, bien que le marché secondaire des Résidences Tourisme soit aujourd'hui bien structuré.

+ Dois-je payer la TVA sur mon achat ?

Non, en achetant dans une Résidence Tourisme neuve, vous bénéficiez de la récupération de la TVA à 20% sur le prix d'achat, à condition de conserver le bien pendant 20 ans.
Cet avantage est directement intégré dans le montage financier que nous proposons.

Simulation Achat en Résidence Tourisme en PACA.

La région PACA en chiffres

Avant d'acheter une résidence pour Tourisme, il est utile de connaître les chiffres de la région dans laquelle l'établissement pour touristes et hommes d'affaires se trouve.

Aujourd'hui, la région PACA représente en France :

Superficie : 31 400 km²
Population : 5 007 977 habitants
Préfecture régionale : Marseille
Préfectures : Marseille, Nice, Digne-les-Bains, Gap, Toulon, Avignon
Densité : 159 habitants / km²

Avec 5 007 977 habitants au recensement de 2016, la région Provence-Alpes Côte d'Azur (PACA) recense 606 résidences Ehpad.

Les risques d'un achat en logement Résidence Tourisme en PACA

Acheter un logement en Résidence Tourisme n'est pas sans risque.
Il est donc important de bien se renseigner avant de faire un choix.

Vérifier la solidité de l'exploitant

La rentabilité dépend en grande partie de la santé financière de l'exploitant.
Il est donc essentiel d'analyser son historique, sa réputation et ses comptes avant d'acheter pour éviter les risques.

Anticiper la revente

Le marché des Résidence Tourisme est un marché de niche.
La revente peut prendre plus de temps que celle d'un bien immobilier classique. Comptez 6 mois à un an pour revendre un logement en Résidence Tourisme.
Privilégiez donc des résidences pour touristes et hommes d'affaires bien situées et gérées par des groupes solides pour maximiser vos chances de revente.

Attention aux charges

Les charges d'entretien et de gestion peuvent varier d'une résidence à l'autre.
Il est donc important de bien lire le bail commercial et de vérifier les charges locatives avant de faire un choix.

Le nombre de logements

Le nombre de logements dans un Résidence Tourisme peut avoir un impact sur la rentabilité.
Une Résidence Tourisme de 80 logements sera plus rentable qu'une Résidence Tourisme de 20 logements pour l'exploitant.
Il est donc important de bien se renseigner sur le nombre de logements avant de faire un choix.

Investissement Immobilier Pro vous conseille de ne jamais investir dans un établissement de moins de 65 lits.

Liste des exploitants de Résidences Tourisme en PACA

Il y a de nombreux gestionnaires qui exploitent des Résidences Tourisme en PACA.

Investissement Immobilier Pro vous donne une liste non exhaustive de ces gestionnaires afin de réussir au mieux votre achat.

Ces exploitants de Résidences Tourisme sont également présents dans toutes les autres régions de France.

+ Investissement-Immobilier.pro vous informe sur les résidences tourisme présentes partout en France :