Ehpad Simulation

Simulation Ehpad : amortissement

En choisissant le dispositif de l'amortissement, l'investisseur bénéficie de revenus peu ou pas fiscalisés sur une très longue durée (jusqu'à 30 ans !).

Ces revenus sont en l'occurrence des bénéfices non commerciaux provenant des loyers perçus mensuellement et garantis par le bail commercial.

L'investisseur dispose ainsi d'une sécurité et d'une garantie de percevoir des revenus non-fiscalisés sur le long terme.

Investissement Immobilier Pro vous fait remarquer qu'il est important de prêter attention à la durée d'amortissement des meubles en Ehpad, qui diffère de celle d'un logement en Ehpad.

Cela aura pour conséquence de faire évoluer le montant total amorti des loyers.

Ehpad simulation : revalorisation des loyers

Les loyers pourront être revalorisés en fonction de l'inflation mais surtout en fonction du bail commercial en Ehpad.

Avec le bail commercial en Ehpad, vous pouvez par exemple prétendre à un forfait de revalorisation (Par exemple, celui s'élève à environ 2 % avec le gestionnaire Emeis (Orpea) en Ehpad).

De plus, nous vous faisons remarquer qu'en Ehpad, le forfait de revalorisation suit généralement l'indice des Ehpad fixé par le Ministère de l'Economie et des Finances, qui représente le prix d'hébergement de personnes âgées dépendantes.

Ehpad simulation : financement

Afin de financer votre investissement en Ehpad, il existe deux types de crédit :

• Le crédit amortissable
• Le crédit in-fine

Le choix entre ces deux types de crédit est un élément important à prendre en compte dans le cadre d'un investissement en Ehpad.

Investissement Immobilier Pro note que le crédit in-fine augmente le montant des intérêts d'emprunt à déduire des revenus locatifs. Ce qui augmente la rentabilité fiscale de la simulation en Ehpad.

A l'inverse un crédit amortissable « coûtera » moins cher. Ce qui augmente la rentabilité financière dans une simulation.

Ehpad simulation : charges en Ehpad

Investissement Immobilier Pro vous liste les charges à prendre en compte avant d'effectuer une simulation en Ehpad.

Il y a en réalité 3 types de charges qui interviennent dans le cadre d'un investissement Ehpad :

• Les charges fixes (taxe foncière)
• Les frais de syndic
• Les frais de notaire (déductibles ou amortissables)

Il est donc très important de prendre ces trois facteurs en compte afin de ne pas se retrouver avec une soudaine accumulation de charges non prévues qui pourraient réduire drastiquement votre rentabilité.

Ehpad simulation : TVA

La TVA n'est pas une donnée importante à prendre en compte lors d'une simulation d'investissement Ehpad.

Pourquoi ? Car le remboursement de la TVA est effectuée 3 à 6 mois après chaque appel de fond par le Trésor Public.

Ainsi, il n'existe que deux possibilités :

• Vous souhaitez payer votre investissement comptant : il ne s'agit qu'un jeu d'écriture.
• Vous souhaitez payer votre investissement à crédit : votre banquier vous permettra de rembourser le montant total de votre TVA d'ici 18 mois.

Dans les deux cas, il ne s'agit que d'un simple jeu d'écriture.

Ehpad simulation : Fin du régime fiscal Censi-Bouvard

Notons que le régime fiscal du Censi-Bouvard a pris fin en 2023.