Pourquoi acheter une Résidence Tourisme en Grand Est
Pourquoi le Grand Est est une Région Stratégique pour l'Investissement en Résidence de Tourisme ?
Destination transfrontalière et patrimoine Alsace/Champagne avec 20 millions de visiteurs/an, le Grand Est combine Route des Vins, stations Vosges et marchés de Noël mythiques, créant marché résidences tourisme international diversifié.
- Route des Vins d'Alsace : Itinéraire Iconique : 170 km Strasbourg-Mulhouse traversant 67 villages classés, la Route génère 5M œnotouristes/an. Colmar, Riquewihr, Kaysersberg, Eguisheim, Ribeauvillé : architecture médiévale + vignobles Riesling/Gewurztraminer. Clientèle Allemands (35%), Suisses (15%), Français (40%), séjours 3-5 jours.
- Marchés de Noël : Phénomène Européen : Strasbourg "Capitale Noël" (2,5M visiteurs novembre-décembre), Colmar, Mulhouse, Metz, Reims : marchés attirant touristes européens massifs. Résidences tourisme Alsace : pic occupation 95-100% décembre, prolongeant saison traditionnelle. Revenus locatifs boostés mois creux.
- Patrimoine UNESCO Exceptionnel : Cathédrale Strasbourg, Place Stanislas Nancy, Cathédrale Reims, Cité Vauban Neuf-Brisach : 4 sites UNESCO créant tourisme culturel international. Strasbourg siège Parlement Européen : tourisme institutionnel/affaires complétant loisirs.
- Stations Vosges Familiales : Gérardmer, La Bresse, Le Markstein, Ventron : stations ski moyennes montagne familiales. Forfaits -40% vs Alpes, clientèle familles Lorraine/Alsace/Allemagne fidèles. Été : lacs vosgiens (Gérardmer, Longemer), randonnées, VTT = double saison.
- Champagne : Luxe et Prestige : Reims, Épernay (Avenue Champagne), Hautvillers : terroir champagne attirant œnotourisme ultra-haut de gamme. Maisons prestigieuses (Moët, Veuve Clicquot, Mumm, Taittinger) : dégustations privées, séjours luxe 2-4 jours. Clientèle internationale aisée.
- Prix Accessibles : Prix moyen T2 : 80 000€ à 145 000€ (Strasbourg/Colmar : 115-145k€, Route Vins villages : 95-125k€, Vosges stations : 70-95k€, Champagne : 85-115k€). Rendements bruts : 5,5% à 7%.
Le saviez-vous ? Le Grand Est comprend 10 départements : Ardennes (08), Aube (10), Marne (51), Haute-Marne (52), Meurthe-et-Moselle (54), Meuse (55), Moselle (57), Bas-Rhin (67), Haut-Rhin (68) et Vosges (88). L'Alsace (67, 68) concentre 70% résidences tourisme (vignobles, Noël, patrimoine). Les Vosges 20% montagne. Investissement sécurisé par clientèle transfrontalière (Allemands, Suisses, Luxembourgeois) représentant 45% touristes.
Les Avantages Incontournables de l'Achat LMNP en Résidence Tourisme
Associer le cadre fiscal du LMNP au support immobilier de la Résidence Tourisme située en Grand Est permet de cumuler des avantages uniques pour un acheteur cherchant à la fois sécurité et performance.
1. Des Revenus Locatifs Sécurisés par Bail Commercial
C'est la pierre angulaire de l'achat. Vous ne signez pas un bail avec le résident, mais un bail commercial ferme de 9 à 12 ans avec le gestionnaire de la Résidence Tourisme.
- Loyers garantis : Que votre logement soit occupé ou non, vous percevez vos loyers.
- Pas de vacance locative : Le risque est mutualisé et porté par l'exploitant.
- Visibilité à long terme : Le bail définit précisément l'indexation annuelle du loyer.
2. Une Fiscalité Optimisée grâce au LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous permet de déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier de vos revenus locatifs.
- Principe de l'amortissement : Vous considérez comptablement que votre bien perd de la valeur chaque année.
Cette perte (fictive) vient en déduction de vos loyers imposables.
- Résultat : Vous générez des revenus locatifs très peu, voire pas du tout fiscalisés pendant de nombreuses années.
C'est bien plus avantageux que la location nue classique.
3. Une Gestion 100% déléguée et sans souci
Oubliez les tracas de la gestion locative traditionnelle !
Le gestionnaire de la Résidence Tourisme s'occupe de tout : recherche des locataires, entretien, gestion des charges, etc. Les gros travaux (article 606 du Code civil) ne sont, en revanche, pas à la charge de l'exploitant.
La région Grand Est en chiffres
Avant d'acheter une résidence pour Tourisme, il est utile de connaître les chiffres de la région dans laquelle l'établissement pour touristes et hommes d'affaires se trouve.
Aujourd'hui, la région Grand Est représente en France :
- Superficie : 57 441 km²
- Population : 5 555 186 habitants
- Préfecture régionale : Strasbourg
- Préfectures : Strasbourg, Nancy, Bar-le-Duc, Metz, Épinal, Colmar, Charleville-Mézières, Troyes, Chaumont, Châlons-en-Champagne
- Densité : 97 habitants / km²
Avec 5 555 186 habitants au recensement de 2016, la région Grand Est dispose de 606 résidences Ehpad.
Les risques d'un achat en logement Résidence Tourisme en Grand Est
Acheter un logement en Résidence Tourisme n'est pas sans risque.
Il est donc important de bien se renseigner avant de faire un choix.
Vérifier la solidité de l'exploitant
La rentabilité dépend en grande partie de la santé financière de l'exploitant.
Il est donc essentiel d'analyser son historique, sa réputation et ses comptes avant d'acheter pour éviter les risques.
Anticiper la revente
Le marché des Résidence Tourisme est un marché de niche.
La revente peut prendre plus de temps que celle d'un bien immobilier classique. Comptez 6 mois à un an pour revendre un logement en Résidence Tourisme.
Privilégiez donc des résidences pour touristes et hommes d'affaires bien situées et gérées par des groupes solides pour maximiser vos chances de revente.
Attention aux charges
Les charges d'entretien et de gestion peuvent varier d'une résidence à l'autre.
Il est donc important de bien lire le bail commercial et de vérifier les charges locatives avant de faire un choix.
Le nombre de logements
Le nombre de logements dans un Résidence Tourisme peut avoir un impact sur la rentabilité.
Une Résidence Tourisme de 80 logements sera plus rentable qu'une Résidence Tourisme de 20 logements pour l'exploitant.
Il est donc important de bien se renseigner sur le nombre de logements avant de faire un choix.
Investissement Immobilier Pro vous conseille de ne jamais investir dans un établissement de moins de 65 lits.
Il y a de nombreux gestionnaires qui exploitent des Résidences Tourisme en Grand Est.
Investissement Immobilier Pro vous donne une liste non exhaustive de ces gestionnaires afin de réussir au mieux votre achat.
Ces exploitants de Résidences Tourisme sont également présents dans toutes les autres régions de France.
