Le pivot de l'investissement : Le Bail Commercial
Le véritable contrat qui dicte la rentabilité de votre achat n'est pas le bien lui-même, mais le bail commercial signé avec l'exploitant.
C'est lui qui définit la répartition exacte des charges financières entre vous et le gestionnaire.
| Clauses Clés du Bail | Ce que vous devez vérifier avant l'achat |
|---|---|
| La prise à bail | Le bail commercial est conclu soit avec la société holding du groupe gestionnaire, soit avec la filiale d'exploitation propre à l'établissement. |
| L'Article 605 du Code Civil | Il régit les travaux d'entretien courants et les menues réparations. En résidence de tourisme, ces charges sont intégralement supportées par le gestionnaire. |
| L'Article 606 du Code Civil | Il concerne les gros travaux (toiture, façade, structure). En résidence de tourisme, l'article 606 reste à la charge du propriétaire (bailleur) durant toute la durée de l'investissement : un point budgétaire à anticiper. |
| L'indexation des loyers | Votre loyer doit être revalorisé chaque année. Le bail spécifie l'indice de référence utilisé (généralement l'ILAT) ainsi que le plafonnement éventuel appliqué par l'exploitant. |
L'optimisation fiscale : Le statut LMNP au régime Réel
L'achat d'un logement en résidence de tourisme s'effectue sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Le choix du régime fiscal du Réel Simplifié est presque systématiquement recommandé par rapport au régime Micro-BIC.
Le mécanisme de l'Amortissement : Les recettes d'une location meublée gérée entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime Réel vous autorise à déduire l'ensemble de vos charges réelles, et à pratiquer un amortissement linéaire sur la valeur du bien et de son mobilier.
Cet amortissement réduit votre bénéfice imposable, défiscalisant vos loyers pendant de nombreuses années.
La récupération de la TVA (20 %) : Les résidences de tourisme proposant des services hôteliers (accueil, ménage, petit-déjeuner), elles sont assujetties à la TVA.
En achetant un logement neuf, vous récupérez l'intégralité des 20 % de TVA grevant le prix d'achat.
L'unique condition requise est la conservation du bien sous ce régime de gestion pendant une période de 20 ans.
Dans le cas d'une revente, c'est bien le cessionnaire qui reprendra cette obligation, libérant ainsi le cédant d'un éventuel remboursement de TVA (on parlera de transmission universelle de TVA).