Non-résident propriétaire d'une chambre médicalisée : LMP ou LMNP, quel régime fiscal choisir ?
Un Français expatrié ou un ressortissant étranger qui possède une chambre médicalisée en EHPAD loue un bien meublé situé en France : les loyers perçus, comme la plus-value réalisée à la revente, restent imposables en France, même sans y résider.
Reste à déterminer sous quel statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le choix n'est pas neutre pour un non-résident, notamment sur le terrain des prélèvements sociaux et de la fiscalité de cession.
Je veux revendre ma chambre Ehpad.
Formulaire de contact
Vous pouvez nous contacter en utilisant le formulaire ci-dessous - réponse sous 24 h
Pour un non-résident, le choix entre LMP et LMNP conditionne directement le rendement net d'une chambre médicalisée en EHPAD louée sous bail commercial. Ce guide fait le point sur les critères de qualification, l'imposition des loyers, les prélèvements sociaux et la fiscalité applicable en cas de revente.
Le statut LMP reste accessible aux non-résidents
Le statut de loueur en meublé professionnel suppose de remplir deux conditions cumulatives : percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles et tirer de cette activité des revenus supérieurs à l'ensemble des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu en France.
L'administration fiscale précise que le seuil de 23 000 € s'apprécie en intégrant l'ensemble des loyers meublés perçus, quel que soit le pays où se trouvent les biens loués. En revanche, pour comparer ces recettes aux autres revenus professionnels du foyer, seuls les revenus imposables en France sont retenus chez le non-résident. Concrètement, lorsque la chambre médicalisée constitue le seul revenu imposable en France d'un propriétaire non-résident, le statut LMP peut s'appliquer dès que les loyers dépassent 23 000 €, indépendamment de ses revenus perçus à l'étranger.
À défaut de remplir ces deux conditions, l'activité relève par défaut du statut, plus souple, de LMNP.
Un mécanisme d'amortissement qui profite aux deux statuts
Peu importe que la chambre médicalisée soit exploitée en LMP ou en LMNP : les loyers sont taxés en BIC, catégorie fiscale qui autorise à passer en charges déductibles l'usure comptable du bien et le coût des travaux d'amélioration. Concrètement, un investisseur amortit sa chambre sur plusieurs décennies, ce qui vient réduire, voire annuler, la base taxable de ses loyers pendant de nombreuses années.
Le barème appliqué diffère en revanche fortement de celui des résidents français. Un non-résident paie un minimum forfaitaire de 20 % sur ses revenus de source française, taux qui grimpe à 30 % passé le seuil de 29 316 € (barème 2025). Une option existe cependant pour limiter cette charge : demander l'application du taux moyen calculé sur la totalité des revenus mondiaux du foyer, dès lors qu'il s'avère inférieur au taux forfaitaire.
Prélèvements sociaux : des taux réduits pour de nombreux profils
Selon le statut retenu et le lieu d'affiliation sociale du propriétaire, deux régimes coexistent :
- En LMNP, le prélèvement social sur les revenus du patrimoine culmine à 18,6 % — mais il tombe à 7,5 % seulement pour un propriétaire couvert par la sécurité sociale d'un pays de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
- En LMP, ce sont les cotisations d'indépendant qui s'appliquent en principe. Une dispense existe toutefois pour les personnes déjà affiliées ailleurs — dans un pays européen ou dans un État tiers ayant signé avec la France un accord garantissant qu'une seule législation sociale s'applique à la fois.
Pour un propriétaire de chambre médicalisée affilié à l'un de ces régimes, la différence de charge sociale entre les deux statuts peut être significative — un point à vérifier systématiquement avant de choisir entre LMP et LMNP.
La revente : un régime plus lisible en LMNP
Le régime fiscal applicable à la plus-value de cession d'une chambre médicalisée dépend du statut du propriétaire au moment de la vente.
Côté LMNP, la plus-value suit exactement le même chemin que celle d'un particulier vendant sa résidence secondaire : taxation forfaitaire de 19 %, à laquelle s'ajoutent 7,5 % ou 17,2 % de charges sociales selon la zone de résidence du vendeur. Surtout, la durée de détention efface progressivement cette facture : plus d'impôt sur le revenu au bout de 22 années, plus aucune charge sociale après 30 années. Un calendrier long, mais gravé dans le marbre, ce qui permet de planifier sereinement une sortie sur le marché secondaire des chambres médicalisées.
Pour le LMP, le tableau est moins net. Les textes et la doctrine n'ont pas encore totalement clarifié le sort du non-résident dans ce statut : le régime professionnel des plus-values — qui efface totalement la taxation après 15 années d'exploitation — semble s'appliquer, sur le papier plus rapide que le LMNP, mais chaque dossier mérite une vérification individuelle avant d'en tirer une conclusion définitive.
Ce qu'il faut retenir avant d'acheter ou de revendre en tant que non-résident
Le statut LMNP reste, pour la grande majorité des non-résidents propriétaires d'une chambre médicalisée, le régime le plus simple à appliquer et le plus prévisible dans la durée — sans pour autant exclure l'accès au LMP dans certaines configurations de revenus.
- Vérifiez votre lieu d'affiliation sociale avant de choisir entre les deux statuts.
- Sollicitez le taux moyen mondial si votre imposition globale est inférieure au taux minimum de 20-30 %.
- Anticipez l'horizon de revente : les abattements pour durée de détention diffèrent sensiblement entre LMP et LMNP.
- Faites-vous accompagner par un conseil connaissant les spécificités de la fiscalité des non-résidents, en particulier pour le régime encore incertain du LMP.
Pour plus de renseignements ou de conseils, n'hésitez pas à nous contacter.