Loi de finances 2026 : pourquoi de nombreux non-résidents propriétaires d'une chambre EHPAD passent du LMP au LMNP

Pour un propriétaire non-résident d'une chambre médicalisée en EHPAD, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) était jusqu'ici plus facile à obtenir que pour un résident fiscal français. La loi de finances pour 2026 referme partiellement cette porte — sans pour autant pénaliser les propriétaires concernés, bien au contraire sur plusieurs points.

Un critère d'accès au LMP durci pour les non-résidents

Pour relever du LMP, un propriétaire doit percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles, et ces recettes doivent excéder l'ensemble de ses autres revenus professionnels. Jusqu'à présent, l'administration fiscale ne comparait, pour les non-résidents, que les revenus professionnels imposables en France — ce qui leur ouvrait plus largement l'accès au statut, y compris avec des revenus professionnels étrangers élevés.

La loi de finances pour 2026 élargit cette comparaison aux revenus professionnels soumis à un impôt équivalent dans l'État de résidence du contribuable. Mécaniquement, de nombreux non-résidents jusqu'alors qualifiés de LMP basculent donc vers le LMNP dès l'imposition des revenus 2026 — un changement fiscalement neutre sur le principe, mais qui ouvre des marges de manœuvre concrètes.

Un report des déficits nettement allongé en LMNP

Dans les deux statuts, les loyers d'une chambre médicalisée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au barème des non-résidents (20 %, puis 30 %, sauf option pour le taux moyen mondial si inférieur). La différence porte sur l'imputation des déficits : le LMP permet de les imputer sur le revenu global imposable en France, tandis que le LMNP réserve cette imputation aux seuls revenus de la location meublée.

En contrepartie, le LMNP offre un avantage temporel notable : les déficits excédentaires — fréquents en début d'exploitation, du fait de l'amortissement du bien — sont reportables pendant dix ans, contre six ans seulement en LMP. Pour un propriétaire dont la chambre médicalisée dégage des déficits sur plusieurs exercices, ce délai doublé constitue un filet de sécurité fiscal appréciable.

Des charges sociales souvent allégées pour les affiliés européens

En LMP, les loyers sont en principe soumis aux cotisations sociales des indépendants, dont le taux global avoisine 35 %. En LMNP, ils relèvent des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux de 18,4 % — déjà plus favorable dans la majorité des cas.

L'écart se creuse encore pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE, de la Suisse, ou d'un État lié à la France par un accord de sécurité sociale : ces profils peuvent bénéficier d'une dispense des cotisations françaises, ramenant leur charge sociale au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % en LMNP — un taux très inférieur aux cotisations d'indépendant applicables en LMP.

Pour vérifier si votre affiliation sociale vous permet de bénéficier de cette dispense sur votre chambre médicalisée EHPAD, contactez-nous ou remplissez le formulaire ci-dessus.

Fiscalité de cession : deux logiques bien différentes

En cas de revente, le régime des plus-values professionnelles applicable en LMP peut permettre une exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux après cinq ans d'activité, sous conditions de recettes — un avantage réservé, en pratique, à une minorité de non-résidents compte tenu des critères d'accès désormais resserrés.

Les non-résidents en LMNP bénéficient pour leur part d'abattements pour durée de détention, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans — un régime plus long, mais lisible et prévisible pour construire une stratégie de détention ou de revente sur le marché secondaire des chambres médicalisées.

Un point à surveiller : la différence de traitement entre résidents et non-résidents sur les plus-values professionnelles pourrait constituer une discrimination au regard du droit de l'UE ou des conventions fiscales. L'administration a elle-même évoqué cette possibilité dans une FAQ récente destinée aux non-résidents encore en LMP au moment de la cession — un argument à garder en tête pour les dossiers concernés.

IFI : pas de changement de règle en 2026

Les chambres médicalisées louées meublées peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI lorsque les bénéfices nets représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce dispositif, et l'administration ne s'est pas prononcée sur une évolution de son interprétation : aucun changement à anticiper sur ce point pour les non-résidents.

Ce que ce basculement change concrètement pour votre investissement

Loin d'être une simple contrainte, le passage mécanique du LMP vers le LMNP ouvre plusieurs marges de manœuvre pour un propriétaire non-résident de chambre médicalisée :

• Un report des déficits doublé (10 ans contre 6 ans), utile pendant les premières années d'amortissement.
• Des charges sociales potentiellement très réduites pour les affiliés à un régime de sécurité sociale européen.
• Une fiscalité de cession lisible à long terme, même si moins rapide que l'exonération LMP à 5 ans lorsque celle-ci reste accessible.

Ce changement de doctrine invite les non-résidents concernés à revoir leur structuration fiscale dès la déclaration 2026, idéalement avec l'appui d'un conseil connaissant les spécificités de la fiscalité des non-résidents en chambre médicalisée. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à nous contacter.