Le bail commercial est un avantage pour un investisseur, même s'il faut tout de même faire attention à certaines contraintes liées à ce type de contrat commercial.
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Residence Etudiants Bail : le Preneur
Le preneur est le gestionnaire (l'exploitant) de la résidence pour étudiants.
Le preneur a pour activité principale d'exploiter et de gérer l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués, sous forme de résidence déstinée à l'hébergement de étudiants, en offrant les locaux d'habitation, en vue de leur utilisation permanente ou temporaire, et en proposant aux résidents un ensemble de services propres à l'hébergement de étudiants, ainsi que des équipements communs.
Il est donc recommandé de choisir un exploitant de qualité, comme Suitétudes, Réside Etudes, Odalys Campus, Cardinal, Studéa, etc., dans le cadre d'un investissement en Residence Etudiants.
Residence Etudiants Bail Loyer
Avec un bail commercial en Residence Etudiants, lorsque vous investissez dans une résidence pour étudiants, il faut savoir qu'un loyer vous sera payé tous les trimestres et qu'il sera revalorisé tous les ans.
Ce revenu locatif est garanti par le bail commercial sur une période de 11 ans (ferme).
Il y a donc une sécurité pour l'investisseur sur le paiement des loyers durant cette période.
Le montant de ce loyer doit être inscrit sur le bail (par exemple : 6 500 euros par an), ainsi que sa revalorisation.
En général la revalorisation du loyer est un forfait de 2 % (chez Orpea) ou un indice (chez LNA Santé -Le Noble Age-, DomusVi, Gdp Vendome ou Medica).
En pratique la valeur de l'indice sera très proche de celle du forfait de 2 %.
Attention, même si la revalorisation est annuelle, cette dernière ne s'appliquera que tous les 3 ans.
Ainsi, la revalorisation de votre loyer sera donc de 6 % tous les 3 ans.
Notons de plus une TVA sur les loyers en Residence Etudiants à hauteur de 10.
Residence Etudiants Bail Charges
Toutes les charges locatives sont à payer par le gestionnaire (l'exploitant).
Ainsi, les assurances incendie, explosion, dégât des eaux, assurance de la copropriété, et toutes les autres charges de copropriété seront payées par le preneur de la résidence pour étudiants.
L'investisseur n'aura à payer que la taxe foncière. Il s'agit ici d'une autre sécurité afin d'assurer une certaine tranquillité d'esprit à l'acheteur.
De plus, cela permet aussi à l'investisseur de conserver une bonne rentabilité puisque son loyer est net de charges.
Il faudra tout de même s'assurer de sélectionner un gestionnaire ayant les capacités financières d'une telle prise en charge. Même s'il s'engage contractuellement à couvrir ces charges, il doit en être capable financièrement.
Nous vous recommandons donc de choisir un programme en Residence Etudiants avec un gestionnaire de qualité.
Residence Etudiants Bail Article 605 et 606
Il s'agit ici d'une particularité pour les résidence pour étudiants.
L'article 605 et l'article 606 du code civil sont à la charge du gestionnaire de la résidence pour étudiants.
Tout comme les travaux liés à l'embellissement et les remises aux normes
Avec l'Article 605 du Code Civil, l'exploitant aura à sa charge les menus travaux et les travaux d'entretien.
Avec l'Article 606 du Code Civil, il devra aussi prendre à sa charge les gros travaux de réparation.
Ici encore, la prise en charge des articles 605 et 606 du code civil représente un réel avantage financier pour l'investisseur.
Attention encore une fois, il faut que l'exploitant soit en mesure de les payer !
Il faudra donc choisir un gestionnaire de qualité.
